Immobilienmarkt in München Schwabing-Freimann: Zwischen Rekordpreisen und Wohnungsmangel
Der Münchner Immobilienmarkt bleibt auch 2025 ein Brennglas für die Entwicklungen in ganz Deutschland - und Schwabing-Freimann nimmt dabei eine besondere Rolle ein. Zwischen begehrten Altbauwohnungen, neuen Quartieren und einer lebendigen Kulturszene erleben Kaufinteressenten, Mieter und Investoren einen Markt im Wandel. Doch wie entwickeln sich die Preise, wie unterscheidet sich Schwabing-Freimann von anderen Stadtteilen, und was macht das Leben hier so besonders?
Preisentwicklung: München bleibt teuer - Schwabing-Freimann im Fokus
Die Immobilienpreise in München bewegen sich weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Im Mai 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen bei rund 8.000, freistehende Einfamilienhäuser notierten im Schnitt bei 11.950, Reihenhäuser bei 8.600 und Mehrfamilienhäuser bei etwa 6.350. Besonders in begehrten Lagen wie Schwabing-Freimann, Altstadt-Lehel oder Maxvorstadt werden für Eigentumswohnungen regelmäßig Preise von über 10.000 pro Quadratmeter erzielt. Für Neubauten in guten Lagen sind sogar 12.600 pro Quadratmeter und mehr keine Seltenheit.
Nach einem leichten Preisrückgang in den Jahren 2022/23 - ausgelöst durch steigende Zinsen und eine gedämpfte Nachfrage - zeigen die aktuellen Zahlen wieder einen moderaten Aufwärtstrend. Wohnungen verteuerten sich zuletzt um 1,5Häuser um 0,3nd Mehrfamilienhäuser um 2,1Im 15-Jahresvergleich steht München mit einem Plus von 135eiterhin an der Spitze der deutschen Metropolen.
Zwischenfazit: Wer in Schwabing-Freimann eine Immobilie sucht, muss weiterhin mit sehr hohen Preisen rechnen - die Talsohle ist durchschritten, der Markt stabilisiert sich auf hohem Niveau.
Unterschiede zwischen Innenstadt, Randlagen und Umland
| Stadtteil | Kaufpreis Ø (Bestand) | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Altstadt-Lehel | 12.000/m² | historisch, exklusiv, zentrale Lage |
| Schwabing-Freimann | 10.000/m² | kreativ, jung, Uni-Nähe, Parks |
| Moosach/Laim | 7.500/m² | familienfreundlich, gute Anbindung |
| Trudering/Aubing | 7.000/m² | Randlage, ruhiger, günstiger |
| Münchner Umland | 5.500/m² | ländlich, Pendler, mehr Platz |
Während die Innenstadt und beliebte Viertel wie Schwabing-Freimann mit Spitzenpreisen glänzen, bieten Randlagen und das Umland günstigere Alternativen. Dennoch bleibt auch dort das Preisniveau im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten hoch. Wer zum Beispiel eine Eigentumswohnung in München erwerben möchte, findet Kaufangebote für Wohnungen in München in unterschiedlichsten Lagen und Preissegmenten.
Mietmarkt: Starke Nachfrage, wenig Angebot
Nicht nur Käufer, auch Mieter spüren die Knappheit am Markt. Die Mieten in München steigen weiter, vor allem in zentralen und beliebten Vierteln wie Schwabing-Freimann. Für eine moderne 3-Zimmer-Wohnung werden hier oft 20 bis 25 pro Quadratmeter fällig. In weniger gefragten Stadtteilen liegen die Mieten etwas darunter, doch auch dort bleibt das Angebot knapp.
Wer auf der Suche nach Mietwohnungen in München ist, sollte flexibel sein und sich frühzeitig informieren. Besonders gefragt sind gut geschnittene Wohnungen mit Balkon, moderner Ausstattung und guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Hintergründe der Preisentwicklung
- Starker Zuzug aus dem In- und Ausland
- Wirtschaftliche Dynamik durch Unternehmen und Forschung
- Knappes Angebot an Baugrund und Wohnungen
- Hohe Lebensqualität und attraktive Freizeitmöglichkeiten
- Stabile Nachfrage von Eigennutzern und Kapitalanlegern
München wächst - und das spiegelt sich in der Immobiliennachfrage wider. Die Stadt zieht Fachkräfte, Studierende und Familien aus ganz Deutschland und der Welt an. Gleichzeitig bleibt der Neubau hinter dem Bedarf zurück, da Baukosten, Grundstückspreise und regulatorische Anforderungen hoch sind. Viele Projektentwickler haben geplante Bauvorhaben verschoben, was das Angebot weiter verknappt.
Schwabing-Freimann: Lebensqualität, Kultur und Szene
Der Stadtteil Schwabing-Freimann verbindet urbanes Flair mit grünen Oasen und einer vielfältigen Gastronomie. Hier trifft studentisches Leben auf Familienidylle, Start-ups auf Traditionsunternehmen. Besonders beliebt ist der Englische Garten, der sich bis in den Norden des Viertels erstreckt und als grüne Lunge Münchens gilt. Sportbegeisterte nutzen die Isarauen oder die modernen Anlagen im Olympiapark.
- Das Café Glücklich ist ein Treffpunkt für Familien und Kreative - mit Bio-Küche und großem Garten.
- Im Restaurant Trattoria La Famiglia genießen Gäste authentische italienische Küche in entspannter Atmosphäre.
- Die Grundschule an der Simmernstraße zählt zu den gefragtesten im Stadtgebiet.
- Für Musik- und Kulturfans bietet das Feierwerk regelmäßig Konzerte und Events.
Tipp: Wer stadtnah wohnen möchte, aber Ruhe sucht, sollte sich den westlichen Teil von Schwabing-Freimann genauer ansehen.
Vergleich mit anderen Städten: München bleibt Spitzenreiter
Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten wie Berlin, Hamburg oder Frankfurt bleibt München beim Immobilienpreisniveau führend. Während in Berlin die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bei etwa 6.000 liegen, sind es in München - insbesondere in Schwabing-Freimann - oft 10.000 und mehr. Auch im Süden Deutschlands, etwa in Stuttgart oder Nürnberg, werden niedrigere Preise aufgerufen. München bleibt damit die teuerste Stadt für Wohneigentum und Miete.
Prognose: Wie geht es weiter?
Experten erwarten für 2025 eine weitgehende Stabilisierung der Preise mit leichten Steigerungen - insbesondere in guten Lagen. Die Nachfrage bleibt hoch, das Angebot knapp. Für Käufer und Mieter bedeutet das: Schnelligkeit und Flexibilität sind gefragt. Wer aktuelle Kaufangebote in München sucht, sollte sich umfassend informieren und verschiedene Lagen vergleichen.
Für Eigentümer bleibt 2025 ein guter Zeitpunkt, um über einen Verkauf nachzudenken - vor allem in begehrten Vierteln wie Schwabing-Freimann. Wer lieber mieten möchte, findet Immobilien zur Miete in München in allen Preisklassen, muss aber mit Konkurrenz rechnen.
Checkliste für Wohnungssuchende in Schwabing-Freimann
- Budget realistisch kalkulieren (Kaufpreise ab 10.000/m², Mieten ab 20/m²)
- Frühzeitig Suchaufträge anlegen und Angebote prüfen
- Auf Zustand, Energieeffizienz und Ausstattung achten
- Verkehrsanbindung (U6, Tram, Bus) und Nahversorgung berücksichtigen
- Freizeit- und Kulturangebote in die Entscheidung einbeziehen
Fazit: Chancen und Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt München Schwabing-Freimann
Der Immobilienmarkt in München Schwabing-Freimann bleibt dynamisch und anspruchsvoll. Trotz hoher Preise und starker Nachfrage bietet das Viertel eine außergewöhnliche Lebensqualität, vielfältige Freizeitmöglichkeiten und eine stabile Wertentwicklung. Wer sich für alle verfügbaren Objekte in München interessiert, sollte den Markt aufmerksam verfolgen und professionelle Beratung nutzen. Ob Kauf oder Miete - in Schwabing-Freimann treffen urbane Lebensart und grüne Rückzugsorte aufeinander. Das macht den Stadtteil zu einem der begehrtesten Wohnorte Münchens - heute und in Zukunft.