Der Münchner Immobilienmarkt bleibt auch 2025 das Maß aller Dinge in Deutschland. Trotz einer Phase der Konsolidierung nach den Rekordjahren ist die bayerische Landeshauptstadt weiterhin Spitzenreiter bei Kauf- und Mietpreisen - mit besonders hohen Werten im Zentrum und Stadtteilen wie Altstadt-Lehel. Wer in München investieren, kaufen oder mieten möchte, sollte die aktuellen Entwicklungen, regionale Unterschiede und Prognosen genau kennen. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über Preisentwicklung, Ursachen und Besonderheiten des Münchner Immobilienmarkts - mit besonderem Augenmerk auf das Herz der Stadt.
Preisniveau und Entwicklung bei Kaufobjekten
Die durchschnittlichen Kaufobjekte in München bewegen sich 2025 auf einem weiterhin sehr hohen Niveau. Für Bestandswohnungen liegt der Quadratmeterpreis aktuell bei etwa 7.500 bis 8.200, während Neubauwohnungen im Schnitt sogar 11.050/m² kosten. Besonders in zentralen und begehrten Lagen wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt oder Schwabing werden für Eigentumswohnungen Preise von über 10.000/m² aufgerufen. Häuser in München kosten im Schnitt rund 8.400/m², wobei auch hier die Mikrolage entscheidend ist.
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise leicht gestiegen oder haben sich stabilisiert. Nach den Preisrückgängen der letzten Jahre - ausgelöst durch gestiegene Zinsen und eine temporär geringere Nachfrage - liegen die aktuellen Werte etwa 10-20nter dem Höchststand von 2021/2022. Dennoch ist München weiterhin die teuerste Stadt Deutschlands für Käufer. Zum Vergleich: In Frankfurt am Main liegt der Durchschnittspreis für Bestandswohnungen bei 5.724/m², in Berlin sogar deutlich darunter.
Regionale Unterschiede: Zentrum vs. Randlagen
Die Preisunterschiede zwischen Münchens Stadtteilen sind erheblich. Während in Altstadt-Lehel, Maxvorstadt oder Schwabing Quadratmeterpreise jenseits der 10.000 keine Seltenheit sind, bewegen sich die Preise in Randlagen wie Trudering, Aubing oder Pasing bei 7.000 bis 8.000/m². In Stadtteilen wie Moosach oder Laim liegen sie bei etwa 7.000 bis 8.000/m², können aber bei hochwertigen Objekten auch deutlich darüber liegen.
| Stadtteil | Kaufpreis Ø | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Altstadt-Lehel | 10.000/m²+ | historisch, zentral, höchste Lebensqualität |
| Schwabing | 9.500/m² | urban, beliebt bei jungen Familien und Kreativen |
| Moosach | 7.500/m² | ruhiger, gute Anbindung, familienfreundlich |
| Pasing | 7.200/m² | grün, suburbanes Flair |
Zwischenfazit: Wer zentral wohnen möchte, muss mit den höchsten Preisen rechnen - dafür ist die Nachfrage hier am größten und das Angebot knapp.
Entwicklung der Mietpreise: München bleibt Spitzenreiter
Auch bei den Mieten bleibt München unangefochten an der Spitze. Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt 2025 bei 23,33/m², in Toplagen wie Altstadt-Lehel sogar bei 23-26/m². Neubauwohnungen werden im Schnitt für 21,85/m² angeboten. Über die letzten fünf Jahre sind die Mieten um rund 16,6estiegen - ein moderater, aber stetiger Anstieg.
Besonders betroffen vom Mietpreisanstieg sind Studierende und Singles: Eine 30-Wohnung kostet inzwischen über 800 kalt im Monat, während der Wohnungszuschuss für Studierende bei nur 380 liegt. Das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen ist entsprechend knapp. Die Mietobjekte in München sind stark nachgefragt, insbesondere in zentralen Lagen.
- Kurze Wege zur Innenstadt
- Vielfältige Gastronomie und Kultur
- Beste Anbindung an den ÖPNV
Info: Die Leerstandsquote in München liegt bei nur 0,2- deutschlandweit der niedrigste Wert. Das unterstreicht die enorme Nachfrage und den anhaltenden Druck auf die Mietpreise.
Vergleich mit anderen Städten und Bundesländern
Im bundesweiten Vergleich bleibt München die teuerste Stadt Deutschlands. Frankfurt, Hamburg und Stuttgart folgen mit deutlichem Abstand. Während in München für eine Eigentumswohnung im Schnitt 8.790/m² (Bestand) gezahlt wird, sind es in Frankfurt 5.724/m² und in Berlin rund 5.000/m². Auch bei den Mieten liegt München mit 23/m² deutlich über dem Bundesdurchschnitt (ca. 12-14/m² in Großstädten).
Die Gründe für das hohe Preisniveau sind vielfältig: München ist wirtschaftlich stark, bietet hohe Lebensqualität, eine stabile Infrastruktur und zieht weiterhin viele Menschen aus dem In- und Ausland an. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem - das gilt für Immobilien in München aller Art.
Ursachen und Treiber der Preisentwicklung
Die wichtigsten Faktoren für die anhaltend hohen Preise sind:
- Starkes Bevölkerungswachstum: Bis 2040 wird mit 1,8. Einwohnern gerechnet.
- Wohnraummangel: Es fehlen jährlich rund 3.500 Wohnungen, um den Bedarf zu decken.
- Hohe Zuzugszahlen, auch durch internationale Studierende und Fachkräfte.
- Steigende Baukosten: Allein Zement verteuerte sich zuletzt um 41/li>
- Sehr niedrige Leerstandsquote (0,2
- Attraktive Arbeitsplätze, hohe Sicherheit und Lebensqualität.
- Stabile Nachfrage durch Investoren aus dem In- und Ausland.
Tipp: Wer stadtnah wohnen möchte, aber Ruhe sucht, sollte sich den westlichen Teil von Altstadt-Lehel genauer ansehen.
Prognose: Wie geht es weiter?
Für 2025 erwarten Experten einen weiteren moderaten Preisanstieg bei Kaufobjekten von etwa 3-7In zentralen Lagen wie Altstadt-Lehel könnten die Preise sogar noch etwas stärker zulegen, da hier die Nachfrage das geringe Angebot weiterhin deutlich übersteigt. Auch bei den Mieten ist keine Entspannung in Sicht: Die anhaltende Wohnungsnot und das starke Bevölkerungswachstum werden die Mieten weiter steigen lassen, wenn auch nicht mehr so rasant wie in den vergangenen Jahren.
Wer Eigentumswohnungen in München sucht, sollte sich auf einen sehr wettbewerbsintensiven Markt einstellen - insbesondere in den beliebten Innenstadtlagen.
Zukunftsblick: Bis 2040 werden in München rund 165.000 zusätzliche Wohnungen benötigt. Derzeit werden pro Jahr etwa 6.500 neue Wohnungen gebaut - zu wenig, um den Bedarf zu decken. Die Folge: Anhaltender Druck auf die Preise und eine Verschärfung des Wettbewerbs um attraktive Objekte.
Altstadt-Lehel: Lebensqualität und Besonderheiten
Altstadt-Lehel ist das historische und kulturelle Zentrum Münchens - und einer der gefragtesten Stadtteile. Hier wohnen rund 20.000 Menschen auf 318 Hektar - mitten im Herzen der Stadt, umgeben von Sehenswürdigkeiten, Museen, exklusiven Geschäften und einer einzigartigen Gastronomie. Die Lebensqualität ist außergewöhnlich hoch, die Infrastruktur hervorragend: Kurze Wege, beste Anbindung, zahlreiche Freizeitmöglichkeiten und ein einmaliges Flair prägen den Stadtteil.
"Hier wohnt man wie in einem kleinen Dorf mitten in der Stadt." - so beschreiben viele Bewohner das besondere Lebensgefühl in Altstadt-Lehel.
Die hohe Nachfrage und das knappe Angebot sorgen dafür, dass die Preise hier besonders hoch und stabil bleiben. Wer eine Wohnung oder ein Haus in Altstadt-Lehel erwerben oder mieten möchte, muss mit den höchsten Preisen der Stadt rechnen - wird dafür aber mit urbaner Lebensqualität und historischem Charme belohnt.
Wer Mietwohnungen in München sucht, findet in Altstadt-Lehel ein exklusives, aber auch sehr gefragtes Angebot - mit entsprechendem Preisniveau.
Checkliste für Wohnungssuchende in München
- Budget realistisch kalkulieren: Kaufpreise ab 7.500/m², Mieten ab 23/m² einplanen
- Frühzeitig suchen und flexibel sein - besonders bei Lage und Größe
- Auf gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur achten
- Bei Interesse an Kaufobjekten in München oder Mietobjekten in München regelmäßig neue Angebote prüfen
- Professionelle Beratung und Finanzierung sichern
Fazit
Der Münchner Immobilienmarkt bleibt auch 2025 der exklusivste und dynamischste Deutschlands. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, hoher Lebensqualität, attraktiver Infrastruktur und anhaltender Nachfrage sorgt für stabile bis steigende Preise - insbesondere in zentralen Lagen wie Altstadt-Lehel. Wer in München kaufen oder mieten will, muss flexibel, schnell und gut vorbereitet sein. Gleichzeitig bietet der Markt auch Chancen - vor allem für diejenigen, die sich frühzeitig informieren und professionell beraten lassen.
München im Fokus: Preisentwicklung & Prognose
Wie ist das aktuelle Preisniveau für Immobilien in München im Jahr 2025?
Die Kaufpreise für Bestandswohnungen liegen bei etwa 7.500 bis 8.200/m², Neubauwohnungen kosten im Schnitt rund 11.050/m². In zentralen Lagen wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt oder Schwabing sind Preise von über 10.000/m² üblich. Häuser kosten durchschnittlich etwa 8.400/m². Die Preise sind leicht gestiegen oder stabil geblieben, liegen aber noch 10-20nter dem Höchststand von 2021/2022.
Welche regionalen Preisunterschiede gibt es innerhalb Münchens?
Die Preise variieren stark je nach Stadtteil. In zentralen und begehrten Lagen wie Altstadt-Lehel (über 10.000/m²) und Schwabing (ca. 9.500/m²) sind die Preise am höchsten. Randlagen wie Trudering, Aubing, Pasing oder Moosach liegen zwischen 7.000 und 8.000/m². Zentrale Lagen sind teurer aufgrund hoher Nachfrage und begrenztem Angebot.
Wie entwickeln sich die Mietpreise in München und wer ist besonders betroffen?
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt 2025 bei 23,33/m², in Toplagen wie Altstadt-Lehel bei 23-26/m². Neubauwohnungen werden mit ca. 21,85/m² angeboten. Über die letzten fünf Jahre sind die Mieten um rund 16,6estiegen. Besonders betroffen sind Studierende und Singles, da bezahlbarer Wohnraum knapp ist und die Mietkosten oft das Wohnungszuschussniveau übersteigen.
Wie sieht die Prognose für den Münchner Immobilienmarkt aus?
Für 2025 wird ein moderater Preisanstieg bei Kaufobjekten von etwa 3-7rwartet, in zentralen Lagen wie Altstadt-Lehel möglicherweise etwas stärker. Auch die Mieten werden weiter steigen, wenn auch langsamer als in den Vorjahren. Der Wohnraummangel und die hohe Nachfrage führen zu anhaltendem Druck auf die Preise und verschärfen den Wettbewerb um attraktive Immobilien.